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旭辉整体管理的商业项目达到25—30个,旭辉集团副总裁、旭美商业总经理王寿庆则将出任旭辉商业副总裁

www.142.net ,人民网北京2月3日电“未来五年内,旭辉将努力实现整个商业板块的上市。”旭辉集团副总裁、商业板块负责人蒋达强在接受人民网记者专访时表示。

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“旭辉商业每年会以3—5个项目的开业速度去扩张,希望5年之后,旭辉整体管理的商业项目达到25—30个,旭辉商业的管理资产能达到500亿左右。”蒋达强介绍称。

观点地产网 旭辉立定心水把商业做大不是一两天的事了。

目前,旭辉商业的项目布局在上海、合肥、长沙等一二线城市,管理面积达到70万平方米,总资产规模达到100亿元,如果在5年内达到500亿元的资产规模,旭辉商业则需要将目前的规模翻5倍。

成立旭美商业,挖角万达高管,举牌阳光股份,种种举动都被外界解读为旭辉要发力商业地产。

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近日,旭辉集团宣布将成立旭辉集团商业地产管理总部,简称“旭辉商业”,负责统筹管理全集团商业项目的投资、设计、开发、招商和持有营运。

(图为旭辉副总裁蒋达强)

原集团商业管理部和旭美商业合并入旭辉商业,人事布局方面,总裁由旭辉集团总裁林峰兼任,旭辉集团副总裁、旭美商业总经理王寿庆则将出任旭辉商业副总裁。

对于500亿资产规模的扩张路径,蒋达强表示未来旭辉商业还是将坚持一二线城市的扩张战略,配合旭辉住宅地产的开发,先在内部打造标杆标杆型项目,未来考虑以项目合作、品牌输出的形式进行资产的扩张。

而旭辉商业两位主帅正是当初想要入主阳光股份董事会主角之一。彼时市场猜测,入驻阳光股份或许就是旭辉在为将来“借壳”发展自己商业地产、资管类业务做准备。

但是,商业地产已然步入寒冬,外部有电商业的冲击,内部存在着供过于求的现状,在各大开发商激烈的竞争环境中,旭辉商业要冲出重围、做出特色也是摆着蒋达强团队面前的难题。

而此次是旭辉在阳光股份董事会战争之后,首次详细披露商业地产发展路线图。

据了解,目前旭辉商业的产品线分为三类,一是定位于区域商业中心的旭辉广场,属于中型购物中心,面积在8万平方米以上;二是社区型旭辉广场,面积在5-8万平方米;三是旭辉U天地,定位于街区式购物广场,面积为3万平方米以下。

商业路线图

在上述三条产品线中,蒋达强看好社区型、街区型商业未来的发展前景:“从总体来看,我国商业地产的发展的确存在过剩的现状,但是具体来看也存在着区域分布不均衡的特点,所以我觉得社区型、体验式的消费中心未来会是商业地产发展的方向之一。”

作为阳光股份第二大股东,在3月份的董事会换届中,旭辉被第一和第三大股东牵制,入主阳光股份董事会未能如愿以偿。

蒋达强透露,旭辉商业目前是独立的运营管理团队,从拿地到规划到运营,旭辉商业强调“介入前端,从拿地开始设计”,而不是做住宅地产的“商业配合”。

按照A股上市公司董事会换届时间,旭辉至少还需要耐心等待三年。

但是,对于旭辉商业来讲,目前最迫切的难题在于建造标杆性项目、提升品牌知名度,相比于万达、华润、中粮的商业项目而言,旭辉在商业地产领域还是后来者。

随着规模快速增长,旭辉房地产+业务也逐渐发展壮大。在3月份年度业绩会上,董事长林中透露,“现在我们在开始规划加大收租物业的增长。”

目前,就旭辉商业布局的重点城市上海而言,旭辉的商业地产项目位置相对偏远且体量较小,其中上海九亭旭辉纯真中心和上海嘉定旭辉U天地均位于上海外环,属于社区型的商业项目,而体量较大位于浦东的上海置地旭辉广场由旭辉和香港置地联合开发,预计在2017年正式开业。

旭辉设立商业地产管理总部的愿望,从前几年的表现便可窥视一二。

旭辉商业早在2010年就成立了旭美商业,2012年挖来曾供职于华润、大悦城的蒋达强,2015年其成为旭辉商业事业部CEO,旭辉商业地产的单独商业计划浮出水面。

按照规划,旭辉商业将以每年3-5个的项目扩张,并在5年后达到500亿元的资产规模。

蒋达强在其执掌的上海区域进行了商业地产的试水,成立与住宅事业部平行的商用事业部,试图借此打通旗下的酒店、商业、办公、开发建设等业务,形成一个完整的资产管理部门。

随后蒋达强离职,旭辉迎来了万达前高管王寿庆,专门负责商业板块。

然而,在过去两年里,旭辉先后牵手香港置地、恒基等港资企业,发布了旭辉广场、旭辉Mall、旭辉U天地三条产品线,但项目推进过程较慢,截至2018年,有个位数的商业项目落地。

而最新公布的商业路线图也向外界表达了他们的雄心——旭辉一直在一二线城市寻找好的商业机会,未来商业比重在整体业务版图中占比会逐年增加,从而推动旭辉“城市综合运营商”战略全面落地。

林峰指出,人才方面,旭辉商业的管理人才队伍已具雏形,未来将外部聘用和内部培养并举,依靠高效的人才供应链体系,支撑旭辉商业战略目标的实现。

近年来,旭辉积极布局一线城市及核心都市圈内的二线、强三线城市,在商业开发和运营领域频频发力。目前,旭辉旗下商业项目运营管理面积已逾百万方。

“潜伏者”旭辉

在旭辉集团官网上仍未更新“旭辉商业”。

不过,关于旭美商业是这样描述的,作为旭辉集团房地产+核心业务板块之一,秉承“全程一体,专业协同”的理念与定位。以专业的运营管理水平肩负起集团旗下商业项目的运营管理职责。

合并成旭辉商业后,旭辉商业未来将践行为核心城市打造精品商业的战略。实际上除了上海外,旭辉在其他城市没有单独的商业项目,基本上为商住项目,包含住宅、商业、教育配套等多种业态在内的大型城市综合体。

毫无疑问,旭辉大量补充商业土地储备,是潜伏的商业巨鳄。据观点地产新媒体统计,在2018年年报里,旭辉关于商业土地储备不断增加。2018年商业相关项目新增15个,2019年新增两个,按类别,办公楼/商业共3个;住宅/商业11个;商业3个。

旭辉在写字楼的布局也如火如荼,2017年,上海旭辉公布五年战略规划,并明确提出,公司业务发展模式将从纯开发转向开发与持有并重,通过地产基金等轻资产模式加大对核心物业的增持。

“五年后,上海旭辉将经营着面积达130万平方米、市值400亿的持有资产,预计未来每年能够贡献20亿的租金收入。”

在400亿规模的物业持有量中,写字楼将成为上海旭辉最重要的投资标的。为何对写字楼“情有独钟”?上海旭辉表示,目前在整个上海投资市场中,写字楼由于稳定的回报率,投资比例逐步提升,达到整体投资组合的62%。

年报显示,2018年,旭辉全年收入为423.68亿元,其中房地产投资租金收入2.37亿元,项目管理及物业相关服务收入31.17亿元,商业运营总收入33.54亿元,其占收入比例为7.36%。

在全年销售物业已确认收入390亿中,办公楼/商业的销售收入为67.97亿元,占总物业销售的17.43%。

租金方面,2018年的租金收入约为2.37亿元,同比上升151.0%。2018年的租金收入主要来自嘉兴旭辉广场、上海旭辉海上国际及重庆旭辉城,有关增长主要来自上海旭辉海上国际、上海LCM置汇旭辉广场及重庆旭辉城的新租金收入。

2019年,旭辉显然将商业提上快车道。林峰透露,“2019年的商业租金可能会继续翻番。”

他表示,旭辉未来整个商业的比重将从10%提升到15%左右,一两年后从15%增加到20%。“可能10年后,旭辉就跟香港新鸿基一样,有一半是开发业务,有一半是收租的业务。”

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